[부동산경매]경락잔금 대출 알아보기 #2 (자서, 방공제, 금융권마다 되는 것 안되는 것)

 

안녕하세요 호모에피션스 입니다.

지난번 경락잔금대출 알아보기를 작성 후에, 추가로 알게된 사실이 있어 공유하고자 포스팅 합니다.

 

https://homo-effi.tistory.com/25

 

 

 

 

대출상품 선택은 금리기준이 아닌, 내 상황에 맞춰서 선택할 것

 

우선 저는 수없이 많은 대출상담사분들, 대출을 실행하는 금융회사분들로부터 제안을 받고 제 상황에 맞는 최선의 대출상품으로 선택을 했습니다. 상황이라고 하면 다음과 같은 것들이 있을텐데요, 추가적으로 고려할 점들이 있어 정리해 보았습니다.

상황	고려할 점
무조건 금리가 저렴한게 최고	내가 목표로하는 대출기간이 얼마만큼인가? 중도 상환 수수료를 감안해도 가장 저렴한게 맞는가?
무조건 한도가 많이 나오는 곳이 최고	한도는 많이 나오는데, 다른곳보다 금리나 중도상환 수수료가 높다면??
저희는 중도 상환 수수료가 없습니다.	금리가 많이 높다면? 내가 목표로하는 대출기간을 고려시 중도상환 수수료 있는게 더 나은 조건 아닌지?

만약 단기간 대출이 필요하다면, 금리가 저렴해도 중도상환금까지 고려해보고 중도상환 수수료가 없는게 더 나을 수도 있다는 것입니다. 본인의 상황을 파악 후 엑셀을 활용하여 기간별 총 지출금액을 시뮬레이션 후에 상품을 선택하시기 바랍니다.

 

 

 

 

대출서류 작성하는 곳이 어딘지도 확인 할 것

 

대출서류작성은 보통 "자서" 라고 많이 표현합니다.

금융기관에 따라서 자서를 받기 위해 출장을 가는 곳이 있긴 합니다만, 기본은 출장자서는 없다고 생각하시는게 편합니다. (출장때문에 높은 금리를 쓸수는 없으니까요)

 

1. 자서는 반드시 해당 대출을 실행하는 지점에 가셔서 하셔야하구요.

2. 대리인은 불가능 합니다.

3. 물건지 주변일 확률이 높으나 간혹 시골 지점에서 지점실적을 위해 영업을 전국적으로 하는 곳들이 있습니다. (서울 물건인데, 대출을 위해 춘천가서 자서할 수도 있습니다)

 

 

 

본인이 어떤 자격으로 대출할 것인지 반드시 처음부터 밝히기
매매사업자? 개인? 법인??

 

보통 주택관련 경락대출의 경우 개인이 하겠지만, 본인이 처한 상황(다주택자라든가), 전략(단기 매매로 양도세 중과세를 피해야한다든가)에 따라서 매매사업자나 법인을 하실 경우가 있을 겁니다.

 

대출 상담전에 어떤 자격으로 할지 미리 정하시는게 가장 좋겠지만, 만일 결정되지 않은 상태로 상담을 한다면 대부분 개인으로 매수 및 대출을 한다고 생각하고 상품을 찾아주십니다.

그런데 자격이 왜 중요하냐면, 그에 따라 대출 한도와 취급가능여부가 바뀌기 때문입니다.

 

• 만약 매매사업자로 대출을 한다면, 개인대비 방공제 금액만큼 대출 실행 금액이 줄어듭니다.
  • 개인한도 - 방공제 금액(지역별로 다름)
• 그리고 금융사별로 사업자 대출이 안되는 곳이 있어, 실컷 조사한 금리와 부수조건들이 무용지물이 될 수 있습니다.
  • 통상 보험사 대출은 사업자대출이 안되는 것으로 이해하시면 편합니다. (결국 지역 협동조합이 될 확률이 높음)

 

따라서 반드시 입찰전에 어떤 자격(or 신분)으로 매수하는지를 꼼꼼히 따지시기 바랍니다.

 

 

방공제가 무엇인가요?

 

앞선 포스팅에서 소액임차인은 최우선 보호를 받는다고 말씀드렸습니다.

그말인즉, 은행에서 선순위 근저당을 확보하더라도, 후순위로 소액임차인이 들어올 경우 해당 임차인에게 일정 금액을 먼저 배당해주기 때문에, 선순위 근저당이 확보할 수 있는 배당금액이 줄어들 수도 있다는 뜻입니다. 선순위 근저당을 확보할 시점에 후순위로 소액이 들어올지 아닐지 리스크를 알 수 없기 때문에 미리 소액임차인이 들어올 수도 있다는 가정하에 대출한도를 줄이는 것입니다.

지역별 소액임차인으로 인정하는 금액이 다르듯, 방공제로 인한 대출한도 차감 금액도 다릅니다.

현 시점기준으로 서울(55백만), 과밀억제권역(48백만), 광역시 및 과밀억제권역 중 일부(28백만), 그외(28백만) 의 금액이 대출한도에서 차감 됩니다.

 

 

 

 

경락 대출을 진행하면서 고려해야할 사항도 여러가지이고, 한도도 그 상황에 따라서 바뀌게 되는데요,

저 역시 그 상황을 잘 정리 못해서 여러 상담사분들께서 실컷 안내 후 허탕을 치시게 만든 경우가 있습니다.

여러분들은 사전에 미리미리 잘 상황을 정리하시고, 전략을 세우셔서 한번에 쉽게 경락대출 진행하시기 바랍니다.

 

감사합니다.