[부동산]토지투자 스터디#4(농지나 임야보다 잘 팔리는 땅. 나대지, 그리고 잡종지)

 

안녕하세요, 호모에피션스입니다.

 

오늘은 농지와 임야 다음으로 많이 볼게 될 나대지와 잡종지에 대한 스터디 내용을 공유하려고 합니다.

 

앞선 포스팅 못보신 분은 아래 링크 참고해 주세요.

 

 

[부동산]토지투자 스터디#3(농지와 임야 투자시 주의사항)

 

 

이름만 들어보면, 나대지, 잡종지 왠지 쓸모없는 땅일 것 같은 생각이 들지만, 실제로는 농지나 임야보다 더 인기 있는 땅의 종류라 공급이 적어 보기 힘든 땅입니다.

투자 매력도가 높은 나대지와 잡종지에 대해 스터디한 내용이 많은 도움 되었으면 합니다.

 

<나대지 투자>

• 나대지란?

나대지란 대지이긴한데 건물이 지어져 있지 않은 땅을 말합니다.

앞서 농지와 임야의 시세차익 방식 중 한가지가 대지로 만들어(즉, 건축허가가 나는 곳으로 만들어) 되파는 것이라고 했는데요, 나대지는 이미 대지입니다.

그렇지만 꼭 아셔야할 점은 "대지" 와 똑같지 않은 점이 있다는 것인데요, 나대지는 건축 허가가 없는 빈 땅이며, 일반적으로 사용되지 않거나 방치된 상태입니다. 건축허가를 받고 건물을 짓고나면 대지가 됩니다

흥미로운 점은, 나대지가 대지보다 비싼 경우가 종종 있다는 것인데요. 이유는 건물이 지어지고 나면 땅 뿐만 아니라 건물에 대한 규제까지 더해지기 때문입니다. 물론 나대지 역시 건축 후 규제와 여러 제약이 생길 수 있지만, 나대지 상태에서는 빈 땅이기 때문에 상대적으로 더 높은 잠재력을 가질 수 있고, 그에 따라 가격이 비싼 경우가 있습니다.

 

• 활용 방안

나대지를 매입을 고려시 반드시 활용 방안을 고민해야 합니다.

예를 들어, 무허가 시골주택이나 폐가가 멸실 신고되어 대지가 나대지가 되는 경우가 있습니다. 즉, 비어있고, 땅의 본래 목적을 달성하지 못하는 상태가 되어버린 대지입니다.

이 경우 2년 이내에 신축하지 않으면 해당 토지는 '비사업용 토지'로 간주되어 세금 부담이 커질 수 있습니다. 이러한 이유로 나대지는 장기 보유가 어렵고, 매수 후 즉각적인 개발 또는 신축을 고려하고 매수를 해야합니다.

 

• 도심 지역 나대지

도시에는 빈땅이 별로 없는데, 도심 지역의 나대지가 나오는 경우가 있습니다.

마찬가지로 '비사업용 토지'로 간주되면 세금부담이 생기고, 특히 종합부동산세 부담이 커집니다. 이를 피하기 위해서는 도심 나대지를 주차장으로 활용하는 방안이 있습니다. 일정 수입을 올리면서, 사업용 토지로 인정받게 되면 세금 혜택도 받을 수 있으니, 당장 계획이 불확실하거나, 자금여력이 없을때 고려해볼 수 있는 방안입니다.

다만 도심에서 남아있는 나대지는 극히 드물기 때문에, 매물이 나온다면 숨은 이유가 있을 가능성이 큽니다. 예를 들어, 수용 예정지거나(ㅎㄷㄷㄷㄷ) 도로, 공원, 광장 등으로 지정되어 있을 수 있으므로 개발계획은 반드시 확인 후 매수를 결정해야합니다.

 

 

 

 

<잡종지 투자>

 

• 잡종지란

잡지, 잡무, 잡합, 잡스런...우리는 "잡"을 "순정"보다 낮게 보는 경향이 있는데요. 이도 아니고 저도 아닌 뭔가 방치되어서 아무도 관심을 안가지는 느낌이 강하게 드는건 저뿐인가요??

그런데 사실 잡종지는 나대지보다 한층 더 활용도가 높은 땅 입니다. 나대지는 주택을 짓는 것이 원칙이지만, 잡종지는 주택뿐만 아니라 공장, 창고 같은 상업용 건물까지 지을수 있거든요.

따라서 잡종지는 개발 가능성이 높은 땅으로 매우 매력적인 지목 중 한가지 입니다.

 

• 잡종지의 장점

잡종지의 큰 장점 중 하나는 전용 부담금이 없다는 점입니다. 농지나 임야는 다른 용도로 전환할 때 부담금이 발생하는 반면, 잡종지는 별도의 부담금 없이 신청만으로 용도 변경이 가능합니다. 투자지 입장에서는 비용대비 수익이 가장 중요한고, 숨은 비용이 없는게 좋은데 잡종지 이런 측면에서 비용을 확실히 계산할 수 있는 훌륭한 땅이라고 할수 있습니다.

 

• 잡종지의 단점

이름과 달리 잡종지가 가장 좋아보이는데요. 그렇기 때문에 물건이 적고 가격이 비싼 단점이 있습니다. 역시 수요와 공급을 벗어날 수 없는 물건이지요. 잡종지의 경우, 대부분 소규모로 남아 있는 자투리 땅일 경우가 높아 그 활용도가 제한적일 수 있습니다. 또한 활용도가 높은 만큼 가격도 비싼 편이구요.

 

• 극복방안

잡종지가 좋은 땅이니, 지목을 잡종지로 바꿀수 있다면 얼마나 좋을까요?

예를 들어, 골재 채취장이나 물이 마른 하천&저수지와 같은 땅은 잡종지로 변경될 가능성이 크다고 하네요. 이러한 땅은 지가가 낮고 개발 가능성은 높아 투자자에게 유리한 기회가 될 수 있습니다. 다만 이러한 변경 작업에 시간이 걸리며, 추가적인 비용이 발생할 수 있으니 이를 감안해야 한다고 합니다.

 

 

다시 한번 정리하자면 다음과 같습니다.

- 나대지와 잡종지는 활용도가 높은 좋은 땅이지만,

- 해당 땅이 추후 수용예정지이거나, 도로나 공원이 될 가능성을 품고 있습니다.

- 확실한 개발 계획이 없다면 비사업용 토지에 발생할 수 있는 세금 문제가 있습니다.

 

 

매도계획이 매수보다 중요하다는 포스팅을 했었는데요, 그에 딱 맞는 경우라고 할 수 있습니다.

 

 

경공매 물건을 보면서 아직도 주택과 상가만 보고 계시다면, 이제 농지/임야/나대지/잡종지도 보실수 있기를 바라며 오늘 포스팅을 마칩니다.

 

감사합니다.