[부동산]토지투자 스터디#3(농지와 임야 투자시 주의사항)

 

안녕하세요, 호모에피션스입니다.

오랜만에 토지투자스터디 내용을 정리 및 공유 드립니다.

지난 두번의 포스팅에서 토지의 종류를 구분하는 것과 어떤 지역을 찾는지를 공유했는데요, 이번엔 토지 투자를 할때 가장 많이 만나게 될 케이스인 농지와 임야에 대해 좀 더 상세하게 다뤄보도록 하겠습니다.

 

[부동산]토지투자 스터디#1(땅의 종류. 지목 구분. 용도지역 구분)

 

[부동산]토지투자 스터디#2(투자 지역 찾기)

 

 

 

부동산 투자에서 농지와 임야는 개발을 통해 대지가 될수 있는 잠재력을 가지고 있다는 것은 같으나, 적용되는 규제라든가, 개발에 필요한 내용이 다르기 때문에 구분해서 말씀드리도록 하겠습니다.

 

 

 

<농지 투자시 고려할 점 >

 

1. 절대농지 피하기

 

위의 사진과 같이 넓게 구획된 농지가 이어져 있는 곳은 "개발 가능성" 이 거의 없으므로 피해야 합니다.

이는 국가에서 농업 보호를 목적으로 설정한 땅이기 때문에, 매입 후 개발을 통한 가치 상승을 기대하기 어렵습니다. 따라서 가치상승을 기대할 수 있는 농촌지역 농지를 찾으려면 해당 지역이 '생산관리지역' 또는 '계획획관리지역' 인지를 확인하고, 맞다면 투자를 검토해야 합니다.

 

2. 계획관리지역 편입 가능성 있는 농지

계획관리지역으로 편입될 가능성이 있는 논을 매수하는 것이 좋은데요, 다만 이미 비싼 경우가 많으므로, 저평가된 땅을 찾는 노력이 필요합니다.

 

3. 평지와 가까운 곳

논은 물이 고여있어야하는 땅이라 땅 높이가 낮습니다. 따라서 논을 매수 후 개발 할 때는 성토비용(흙을 채워넣는 비용)이 발생하게 됩니다. 투자는 투입금대비 수익률이 중요하므로 투입금을 줄이기 위해 주변 평지와 높이가 비슷한 땅을 선택하면 추가 비용을 줄일 수 있습니다.

 

4. 밭 투자

위에서 언급한 내용은 대부분 논에 해당하는데요, 밭은 논과 달리 땅의 성토가 필요할 확률이 낮습니다. 따라서

밭 투자시 가장 먼저 고려할 것은 입지이고, 그중에서도 '도로 접근성'을 가장 우선해야 한다고 합니다.

접한 도로 선택시 한가지 팁은, 큰 도로 근처는 이미 비쌀 확률이 높으므로, 살짝 들어간 도로에 접한 밭을 선택하는 것입니다. 어차피 도로가 있으면 접금하기는 비슷하기 때문입니다.

 

<임야 투자시 고려할 점>

임야는 산 입니다. 산은 지켜야할 자원으로 취급되고 있기 때문에 관련한 규제가 농지에 비해 많습니다.

또, 평평한 경우가 없으므로 일반 토지보다 개발 비용이 많이 들 수 있다는 점을 검토시 반드시 포함하여 투자금액을 설정해야 합니다.

산지 중에서 보전산지는 개발 가능성이 낮으니(아니 없다고 보셔도 되니) "준보전산지"를 대상으로 검토를 해야합니다.

 

1. 임야투자 목적

임야 투자 방식은 크게 두 가지로 나뉩니다.

1) 시세차익형

그린벨트 해제나 관광지 주변 임야 등을 매수해, 차익을 노리는 방법입니다. 해당지역 개발계획에 100% 의존하고 있는 수동적 방식이며, 오랜기간 자금이 묶일수 있으므로 본인의 자금흐름을 감안해서 검토해야합니다. 다만 성공시 돌아오는 수익은 막대합니다.

2)개발형

직접 지목을 변경해 대지로 개발 후 되파는 방식입니다. 매수 이후 "지목변경" 통해 직접 개발 수익을 내는 방식으로 토지투자의 기본방식이라고 할 수 있습니다.

 

2. 임야 투자 시 주의할 점

첫번째는 도로 접근성 입니다.

임야 역시 개발 후 차익을 목표로 하는 것이 기본이므로 개발이 가능하려면 도로에 접해 있어야 합니다. (얼마나 어떻게 접할지는 이전 포스팅 참고)

두번째는 경사도 입니다.

경사가 25도 이하일때만 개발허가를 받을 수 있으며, 지자체마다 조금씩 다르므로 땅이 속한 지역의 규제를 잘 파악해야 합니다. 

세번째는 민원이 발생할 여지 입니다.

우리나라 산에는 묘가 참 많은데요,  문중이 소유한 땅이나 묘지가 많은 곳은 추후 민원 발생으로 인해 개발이 어려울 수 있기 때문입니다. 

 

 

<결론: 다시 한번 매수 전 매도까지 고려하고 매수하기>

누구든 맘만 먹으면 매수는 할 수 있습니다. 다만 그 토지를 길게 보유하는것이 목적이 아닐 것이므로 어떻게 변화시켜 판매를 해야할지를 고려하면, 역시나

 

 매도까지 염두에 둔 투자 전략이 중요합니다.

 

 

 

매수할 때부터 개발은 가능한지, 어느정도 비용이 추가될지를 고려하고, 향후 어떤 수요자들에게 매도할지 고민해야  '자금흐름'에 차질이 생기지 않기 때문입니다. 

 

이상으로 토지 투자, 그중에서도 농지와 임야에 대해 스터디한 내용을 정리하며 공유해 봤는데요, 다음번에는 또다른 토지 종류별 고려사항과 초보자들이 특히 주의할 점을 공유하도록 하겠습니다. :)

 

감사합니다.