[부동산]토지투자 스터디#1(땅의 종류. 지목 구분. 용도지역 구분)

 

안녕하세요 호모에피션스입니다.

 

평소 블로그의 모든 내용은 제가 직접 경험한 것을 바탕으로 작성하고 있는데요,

오늘은 일부는 제가 스터디해서 알게된 내용을 포스팅해보려고 합니다.

저도 실전을 위해 이론을 쌓고 있는 중인데요, 함께 알면 좋을 것 같아서 블로그 주제로 선정하였습니다.ㅎㅎㅎ

 

 

저 포함 많은 분들이 부동산에 관심이 많으실텐데, 대부분 주택(그중에서도 아파트)이고, 조금 더 경험이 쌓이면 상가로 가고, 또 더 쌓이면 토지로 가시는 것 같더라구요.

그런데 토지 관련한 책을 읽어보면 하나같이 다음 내용이 포함되어있습니다.

 

지가 부동산의 기본이고, 아파트 값은 오르내리지만 토지 가격(지가)는 언제나 우상향 하므로 토지가 좋은 대상이다.

 

그래서 저도 토지 투자 한번 해보려고 하는데요ㅎㅎㅎ

일단은 땅이라고 해서 다 같은 땅이 아니니 그 종류를 구분할 줄 아는것이 시작이라 생각합니다. (주택에도 종류가 있듯, 토지에도 종류가 있습니다.)

 

 

다음 이미지는 인천 검단 지구의 지적도를 네이버지도에서 캡처한 것인데요.

빨간색은 상업. 노란색은 택지. 파란색은 공업. 초록색은 녹지 정도는 대부분 아실 것 같지만,

애매한 색도 있고, 같은 색 계열이라도 짙고 옅은 색이 있고.. 한단계만 더 들어가보면 색깔별로 무슨뜻인지 모르겠는 용어가 나오기도 하니 어렵습니다. (저도 마찬가지구요).

 

그래서 공부를 하면서 알게된 내용을 함께 공유해보도록 하겠습니다.ㅎㅎ

 

<땅의 종류 구분하기>

 

1. 지목

모든 토지는 그 사용 목적이 정해져 있습니다. 즉, 토지가 어떤 용도로 사용될 수 있는지를 나타내는 것인데요. 총 28개 지목이 있긴한데, 일반 투자자가 알아야할 곳은 6곳 정도이고, 그마저도 크게 3가지로 나눌수 있습니다.

 

대지

• 대지는 이미 완성된 땅입니다. 건물을 지을 수 있는 땅이라 가치가 가장 높은 지목입니다.
• 결국 투자자 입장에서는 어떠한 땅을 사더라도 대지가 될 곳, 대지가 생겨서 함께 가치가 상승할 다른 지목을 사는 것이 목표라고 할 수 있습니다.
• 만약 지목이 다른 땅을 대지로 변경하려면 규제를 통과해야 하며, 농지보전부담금이 발생합니다. 이 비용은 최대 (min 1제곱미터/5만원 or 공시가 30%)로 산정됩니다.

 

농지(전/답/과수원)

• 전(밭): 대개 도로와 접해 있어 접근성이 좋고, 땅 높이를 변경할 필요가 없는 경우가 많습니다. 때문에 대지로 변경하기에 용이합니다.
• 답(논): 농사를 짓는 땅은 물이 고여있어야 하므로, 땅이 꺼져 있어 높이를 올리기 위한 작업(성토)이 추가로 필요한 경우가 많습니다. 다만, 이를 반영하여 '전' 보다는 상대적으로 시세가 저렴한 편입니다.
• 과수원: 매물이 거의 없어 투자 기회가 적은 편입니다.

 

임야(산)

• 나무는 지구 온난화를 방지하고, 산림은 자연재해를 막는 등 지켜야할 자원으로 인식되고 있는데요, 이를 반영하듯 임야는 특별한 사유가 있지 않은 이상 경우 지목 변경(농지나 대지로 변경)이 불가능합니다.
• 많은 경우 "보전산지" 라는 명목하에 개발이 불가능합니다만, 준보전산지 중 개발 가능한 곳이 있다면 투자 가치가 있다고 합니다.

 

2. 용도지역

지목이 땅의 사용 목적이고 일정 요건이 되면 변경 가능한 것과 달리, "용도지역"은 위 지적도에서 언급한 빨강/노랑/초록 등으로 구분되는 지역별 용도이며 국토종합개발계획이라는 법에 의해 국가가 정하고 있습니다. 개인은 변경할 수 없다고 하네요.

다음과 같은 계층도로 구분하시면 좀 더 기억하기 편할 것 같습니다.

 

• 도시
  • 주거 - 사람들이 집을 짓고 사는 곳. 지적도상 노란색
  • 상업 - 소위 말하는 중심가. 지적도상 빨간색
  • 공업 - 공장이 모여있는 지역. 지적도상 파란색
  • 녹색 - 도시내에서도 자연환경 보전을 위해 개발이 제한 된 곳(e.g. 서울숲). 지적도상 녹색
• 비도시
  • 관리
    • 계획관리 - 도시가 될 지역. 비도시에서도 상점이나 집이 몰려있는 곳
    • 생산관리 - 계획과 보전관리 지역 중간의 성격을 띈 곳
    • 보전관리 - "앞으로도 자손에게 대대손손 자연환경 보전을 위해 물려줄 지역"
  • 농림
    • 농사를 위해 관리하는 땅
  • 자연환경보전

 

3. 그외

용도지구(경관, 미관, 고도제한, 개발진흥 등), 용도구역(개발제한, 도시환경공원, 수자원보호)등도 용도는 지역 이외에도 지구, 구역이란 이름으로 지정된 경우가 있습니다.

단, 용도 지역은 모든 땅이 가지고 있는 이름표이지만, 지구/구역은 없을수도 있습니다.

 

 

 

<실제 예시>

수년전 방사광가속기 설치 지역으로 선정되어 핫했던 청주시 오창읍의 한 아파트 단지인데요.

이곳의 땅은 어떤 속성을 가지고 있을까요?

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사진 설명을 입력하세요.

 

일단 건물을 올렸으니,

지목은 변경되었을텐데요. 역시 "대(대지)"로 되어있습니다.

용도지역 정보도 살펴보면, "도시" 이고 "3종 주거" 로 되어있네요

용도지구, 용도 구역 정보도 있을까요? "지구단위계획구역" 을 확인 할 수 있습니다. 사실 지구단위계획이 토지이용에 있어 거의 모든것을 override하는 엄청한 것인데요. 이는 추후 포스팅으로 공유 할 수 있도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

오늘은 토지의 종류를 규정하는 수많은 법률과 구분방법을 포스팅해봤는데요.

노량진에서 생선을 산다면 정해진 시세에 맞춰서 사면 되지만(아파트)

바다에서 낚시를 한다면 어획 금지기간은 아닌지, 보호어종은 아닌지 관련한 내용을 더 확인하고 생선을 취득해야하는 것 처럼(토지), 토지를 매매하려면 관련된 좀 더 많은 정보를 미리 조사해야 하는 것을 알 수 있었습니다. :)

 

토지에 관심 있으신 분들께 오늘 포스팅이 도움 되었기를 바라며 이만 마칩니다.

 

감사합니다.