[부동산 경매]부산지방법원 낙찰기(동래구, 부산진구)

안녕하세요. 호모에피션스입니다.

이제 공식 출근은 마무리 했구요. 퇴사 통보 후에는 시간이 난다면 꼭 집중해보고 싶었던 부동산 경매를 4월말부터 꾸준히 다니고 있습니다 .

 

 

 

서울과 수도권의 좋은 입지(판교, 광교, 분당 등등)가 가장 좋은 건 알고 있지만, 투자금의 한계를 생각지 않을 수 없어서 지방은 대도시로만 하다보니 부산을 자주가게 됩니다.

인구가 감소하는 지역이기는 하지만, 아직까지 300만이 넘는 제2의 도시이며, 매번 임장을 가지 않더라도 어느정도 잘 아는 곳이기 때문입니다.

 

3번의 부산 원정 입찰 끝에 드디어 낙찰을 받았기에 포스팅 합니다. :)

 

법원 선택 주의

본원, 동부지원, 서부지원으로 나눠져 있는 부산

 

입찰자 입장에서는 한 법원에 여러 물건이 있으면 골라서 입찰 할 수 있으므로 좋은데요, 지방 도시 중 유일하게 부산과 대구는 한 도시 안에서도 지역별로 법원이 나눠져 있습니다.

법원이 나눠져 있다는 것은 결국, 같은날 여러 법원 물건을 입찰하지 못한다는 뜻이기도 하고, 실수로 다른 법원에 입찰하러 갈 수도 있다는 뜻인데요, 본인이 입찰하는 물건지에 따라 법원이 구분되므로 주의하셔야 합니다.

저의 경우도 지난 2번의 패찰은 해운대/남구/기장을 입찰했고, 해당 주소지는 "부산 동부"에서 관리하고 있으므로 재송동에 위치한 부산 동부지원으로 입찰 했습니다.

이번에는 동래구, 부산진구의 물건을 입찰했고, 관할 법원은 거제동에 위치한 "부산 본원" 이었습니다.

 

 

[부동산 경매]부산 남구, 해운대구 경매 입찰기. (ft. 부산 동부법원 주차/입찰시간/개찰시간, 추

 

 

[부동산 경매]부산 해운대구, 기장군 경매 입찰기(부산동부지원 관할지역, 기일내역 확인)

 

 

 

 

악마는 디테일에 숨어있다. (같은 실수하지 말고 사소한 것 챙기기)

끝까지 법원 공고를 챙기자. (변경/취하 물건 챙기기)

지난 포스팅에서 지방 입찰을 갈때는 시간과 비용을 생각해서 가급적 한번에 여러 물건에 입찰한다고 했는데요,

제가 생각했던 물건 중 한개가 전날 변경 되었고, 허겁지겁 현장에서 임장도 안한 물건을 선택해서 입찰했던 이력이 있습니다.

그런데... 이번에도 또 변경건을 제대로 확인하고 입찰일을 맞이 하였습니다...

 

다행히 3개 물건을 염두에 두고 있었고, 입찰 전 현장 방문 후 2개를 고르려고 했는데요.

3개다 입찰 후 법원에 도착해서 공고를 보니, 제가 생각했던 1순위 물건이 변경 되었더라구요.

2순위/3순위 물건이 있어서 다행히 당황하지 않고 입찰은 했지만, 굳이 시간을 쓰지 않아도 될 물건까지 현장 방문을 했더랍니다. (물론 현장 경험과 임장이 다 경험이고, 나중에 입찰할때 도움이 될 것이라는 긍정적인 면도 있습니

)

 

이번에 낙찰을 받았다고 서두에 말씀드렸는데, 1순위를 빼고 낙찰을 받은 결과니, 낙찰되도 살짝 아쉽긴 합니다.ㅎㅎ

 

 

부산의 지역별 특징

취득세 중과 회피

낙찰받은 물건은 둘 다 아파트인데요, 3주택자가 되면 취득세 중과가 있으므로 한건은 제 이름, 다른 한건은 부모님 명의로 하여 각각 입찰했습니다.

요즘 부산은 해수동이라고 하여, 해운대(부산의 강남) / 수영구(광안리를 가진) / 동래구(부산 구도심) 이 핫한 3 지역입니다.

• 해운대는 설명이 필요없는 부산 최고의 인프라(일자리-센텀, 교육-신도시, 환경-바다)를 갖춘 곳이구요. (서울강남)
• 수영구는 구도심 재개발이자 환경(광안리)까지 갖춘 지역입니다. (서울 반포?)
• 동래구는 원래 부산의 잘사는 동네였고 구도심 재개발이 활발한 지역입니다. (서울 마포?)

 

하지만 아직까지 지역별 격차가 서울만큼 큰 편은 아니라는 점 염두에 두시기 바랍니다.

동네별로도 학군이 좋거나 대단지일 경우 충분히 경쟁력이 있습니다.

제가 낙찰받은 2,3순위 물건은 각각 동래구와 부산진구에 있습니다. 부산진구는 서면이라는 도심 접근이 좋다는 점과 아파트 밀집지역이 있어 주거타운이라는 점 이외에는 아직 그렇게 인기 있는 지역은 아닌것 같은데, 그래도 대단지라서 도전하였습니다.

 

입찰 전략

경매가 많이 대중화 되다보니, 아파트는 대부분의 경우 입찰자가 많습니다.

그에 따라 낙찰율도 굉장히 높은 편입니다.

사람마다 처한 본인의 상태(다주택이냐, 법인이냐 등등)가 다르고 비용구조가 다르기 때문에 입찰가 전략도 다르겠지만, 실거주 목적의 입찰자들과 경쟁을 고려하여 낙찰가를 산정해야만 거의 낙찰 되는 것 같습니다.

지난 패찰때 낙찰자 가격과, 그간 눈여겨 본 물건들의 낙찰가격을 고려하여, 입찰한 결과 이번에는 낙찰 될 수 있었던 것 같습니다.

 

입찰 결과

이부분이 기분 좋기도 하고 가슴쓰리기도 합니다 .

2순위 물건은....저 혼자 입찰했더라구요... 저는 최소한의 마진만 생각하고 입찰했는데.. 다른분들 생각은 달랐나 봅니다. 최저가로도 받을 수 있는 물건을...800만원 떡사먹었습니다.

3순위 물건은 여러명이 입찰했는데, 역시나 저랑 비슷한 생각을 가진 분들이었던 것 같습니다. 마지막에 백만원 단위를 바꿔 적어서 차순위와 20만원 차이로 낙찰 받았습니다.

 

2건을 동시에 처리해야하는 부담감이 있지만, 차근차근 열심히 처리해볼 생각입니다.

 

 

그 외 간과했던 점

한 건물에 호실별로 여러 물건이 나온 케이스

경매 물건을 찾다보면 한 건물에 여러 호실이 나오는 경우를 더러 봅니다.

한개의 사건번호에 여러 물건번호로 되어있는 것인데요, 저는 대부분의 경우 이러한 물건은 다음의 사유로 피해왔습니다.

• 전체 사건이 종결되기 전까지 배당이 되지 않으므로 명도가 어려울 가능성 높음
• 여러 물건이 한 채무자로부터 나왔다는 것은 건설중에 문제가 생겼을 가능성이 있으므로 유치권 해결 필요할 수 있음

 

제가 입찰한 날 이런 물건이 한건 있었는데요, 부산 도심의 도시형생활주택(도생) 이었습니다.

30개 넘는 물건이 쏟아졌고, 아무도 입찰 안할 줄 알았는데 매 물건에 3-5명이 입찰했더라구요. 게다가 제 사건번호보다 앞서있어서 이건 처리하느라 이날 법원에 5시간도 넘게 대기했던 것 같습니다.

법원에서 해당 물건 입찰한 분들과 대기하면서 이런저런 얘기해보니, 입찰 사유는 다음과 같았습니다.

 

• 오피스텔이 아닌, 주택이라 취득세가 낮음
• 공시가 1억 미만이라 다주택에 포함안됨
• 최저가보다 다소 높은 호가.
• 대부분의 호실이 현재 월세 임대가 맞춰져 있어서 보유해도 수익률이 잘 나옴

 

저는 리스트만 보고 제외했었는데... 좀 더 세밀히 보신 분들은 여러 물건이 한번에 나오니 흐르는것도 생길 것이고, 이렇게 되면 최저가에서 100만원만 높여서 입찰해도 낙찰될 수 있는 가능성이 있는 것이었습니다.

 

제건 입찰 결과를 기다리면서, 해당물건이 낙찰되는 것을 구경하고 있었는데, 배가 아플 정도로 부러운 물건들 이었습니다.ㅎㅎㅎㅎ

 

저도 놓치지 않고, 이런 물건들에 도전해봐야겠습니다.

 

 

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열번 넘게 법원입찰을 도전한 끝에 드디어 낙찰이 되었는데요,

부담도 되고, 이 포스팅을 하고 있는 지금 매각결정도 이뤄진 시점이라 고민도 많습니다.

성공적인 명도 및 매도까지 진행하고 또 공유할 수 있도록 하겠습니다.

 

감사합니다.