[부동산경매]셀프등기 방법(소유권이전촉탁, 경락잔금)

반응형

안녕하세요 호모에피션스입니다 .

 

경매로 받은 부동산의 잔금을 치르기 위해서는 대출을 받거나, 본인이 가지고 있는 돈으로 진행을 하게 됩니다.

• 만약 경락잔금대출을 통해서 진행할 경우, 대출을 제공하는 금융회사가 1순위 근저당을 확보해야하므로 해당 회사에서 지정한 법무사를 통해 잔금을 치르는 것과 소유권을 이전(보통 "등기친다" 로 표현합니다.)해야 합니다.
• 그러나 별도 금융사를 통하지 않고, 본인 자금으로 잔금을 치를 경우에는, 셀프로 등기를 칠 수 있습니다. 등기시 법무사 수수료가 30-40만원 정도이므로, 셀프로 등기를 하면 상당한 비용을 절약할 수 있습니다. 하지만, 등기를 치는 일은, 챙길 서류도 많고, 이곳저곳 다녀야하므로 미리 준비하고, 시간을 비워둬야하는 점 꼭 염두에 두시기 바랍니다.

 

 

그럼 본격적으로 부동산 경매 낙찰시 셀프등기하는 법을 알려드립니다.

(참고로 법원, 군/구청 마다 서류나 담당하는 부서가 조금씩 다르다고 합니다. 그래도 큰틀에서는 똑같고 다 현장에서 해결 가능한 범위안에 있으므로 참고하시기 바랍니다)

 

 

 

동선 및 소요시간

(아무리 빨라도 3시간 정도는 걸려요. (법원 ==> 군/구청 ==> 법원)

 

부동산 경매에서 등기를 치는 것은, 두가지 이유가 있습니다.

 

첫째, 낙찰자로의 소유권 이전.

둘째, 경매 낙찰로 인해 처리된 앞선 권리들의 말소 (근저당, 가압류 등)

 

1. 소유권을 이전하고 권리를 말소하기 위해서는 먼저 낙찰받은 물건에 대한 잔금을 납부해야합니다. 그래서 법원에가서 남은 대금을 지불하는 것이 첫번째 입니다.

2. 법원에서 잔금을 치른 낙찰자에게는 매각대금완납을 증명해줍니다. 해당 증빙과 기타 서류를 가지고 취득세와 등록면허세를 지불하기 위해 물건지 관할 군/구청으로 가는 것이 두번째 입니다.

3. 잔금을 내고, 세금도 완납했으므로 공식적으로 소유주를 낙찰자로 변경하고, 등기부상 앞선 권리들도 말소 시켜야 합니다. 바로 세번째, 소유권이전촉탁신청(셀프등기) 입니다.

 

위 과정이 대기자가 없고, 법원과 군/구청이 가깝다면 시간이 줄어들 수도 있겠으나 그런 경우는 거의 없으므로 이동 및 대기시간 포함하여 아무리 적게 잡아도 3시간 정도는 걸릴 것으로 예상됩니다.

 

 

★상세 내용과 필요 서류★

<사전 준비물>

- 주민등록등본/초본

- 가족관계증명서

- 인감도장, 인감증명서

- 등기부 등본

- 건축물대장(전유부)

- 토지대장(대지권 등록부)

- 말소할 등기목록 (양식은 법원에 있으므로 미리 어느 등기를 말소할지 정리해갈 것)

 

<잔금납부>

1. 법원 민사집행계 or 해당 경매계

법원에 도착하여 대금납부기한 통지문과 신분증을 보여주고, "법원보관금 납부 명령서" 를 수령합니다.

 

2. 법원내 지정 은행

위 서류를 가지고 법원내 은행에 가서 잔금을 납부합니다. 잔금은 수표를 미리 준비하셔도 되고, 해당 은행을 사용하신다면 현장에서 출금 및 납부도 가능합니다. (타행 사용시 현장에서 계좌이체 등은 불가능)

잔금을 납부후 아래와 같은 "법원 보관금 영수증" 을 수령합니다.

추가로 500원 짜리 수입인지를 구매해야 합니다.

3. 법원 경매계

다시 법원 경매계로가서 위 증서를 제출하면, 비로소 "매각결정정본" 을 제공 받습니다.

셀프등기시 군/구청에서 "매각대금완납증명원"을 요청하므로, 이를 발급받기 위해 미리 은행에서 구입한 500원짜리 수입인지를 사용합니다.

 

우선 여기까지 하셨으면 잔금납부는 마무리 입니다.

다행히 저는 수표도 미리 준비했고, 오전에 일찍가서 대기가 없어서 여기까지 전혀 막힘없이 진행했습니다.

 

<취득세/등록세 납부>

잔금을 납부할때 세금도 알아서 함께 고지해주면 좋으련만,,,

(매수자의 상황에 따라서 세금이 달라지므로 신고하는게 맞는것 같긴 합니다.)

취득세와 등록세는 지방세이므로 해당 물건지가 위치한 군/구청에 이동하여 신고를 해야합니다.

법원에 따라서 출장소가 있는 곳도 있는데, 부산지방법원은 없으므로, 직접 해당 구청으로 이동해야합니다.

 

1. 군/구청 세무과

주택취득세와 등록세를 신고하러 왔다고 하면 서류를 작성해 오라고 합니다.

민원서식이 있는 곳에 가셔서 서식을 작성하셔야 하는데, 아래와 같은 서류를 작성해야하므로 미리 해당 군/구청에서 서식을 다운받으신 후 작성해가시길 권고 드립니다. 작성에 꽤 시간이 걸리더라구요.

 

 

또한 등기부에서 말소할 등기를 선택 후, 몇개인지 신고를 하고 말소등록을 위한 등록면허세 고지서를 발급받아야 합니다. 이것도 미리 준비하시는게 좋습니다. 막상 등기부를 보고 판단하려니 헤깔리더라구요.

등기부등본 요약본에서, 경매개시 등기, 근저당, 가압류 등 말소기준권리와 이후의 등기목록이 삭제할 등기입니다. XX-1, XX-2와 같은 번호의 등기는 XX가 삭제시 함께 없어지므로 갯수에 포함하지 않으셔도 됩니다.

 

이 모든게 완료되면 군/구청에서 아래와 같이 3단으로 이뤄진 공과금 납부하는 용지를 줍니다.

현장에서 납부하는 것 아니구요, 은행에서 납부하므로 여기까지가 군/구청 세무과에서 할 일 입니다.

 

2. (다시) 법원 내 은행

위 용지 보시고, 스마트하게 일하겠다고 Wetax 나 ATM기에서 납부하시면 조금 꼬입니다..왜냐면 위 서류에 납부완료 도장이 찍혀있어야 하거든요. 그리고 어차피 은행가셔서 또 하실일이 있으므로 은행가셔서 납부하시길 권고드립니다.

 

(1) 은행으로 가셔서 취득세와 등록세를 납부서를 제시하고 해당 금액을 납부하면 가장 아래칸을 가져가고 위 두칸에는 납부확인 도장을 찍은 후 돌려줍니다. "취득세 납부영수증", "(말소)등록세 납부영수증"을 수령합니다.

 

(2) 국민주택 채권

취득세 고지서에 해당 주택의 공시지가가 표시되어 있습니다. 해당 공시지가를 '부동산계산기' 사이트에서 사용하여 매입해야할 국민주택채권 매입 대상금액을 확인합니다.

저는 현장에서 바로 할인 후 매도를 하고, "확인증" 만 수령하였습니다.

 

(3) 등기신청수수료 영수증

등기신청 수수료 15,000원 + (말소할 등기수 * 3000원)을 납부하고 영수증을 수령합니다.

말소할 등기숫자는 군/구청에서 신고한 숫자와 동일합니다.

 

 

 

 

 

<소유권이전등기촉탁>

드디어 등기를 신청하기 위한 마지막 단계입니다.

앞단계는 등기 기입을 위한 사전 준비였고, 실제 등기 기입을 신청하는 것은 마지막 단계인 '소유권이전등기촉탁' 입니다.

 

1. 법원 내 우체국

등기가 완료된 후 수령하기 위해 6천원짜리 우표 2개와 대봉투를 우체국에서 구입합니다. 이는 나중에 민사집행계에 다른 서류들과 함께 제출하면 됩니다.

중요점!! 법원내 안내서류에 대봉투가 없더라도, 우편으로 받아보시려면 꼭 사시기 바랍니다.

저는 안내문에 봉투가 없어서, 다시 사느라 시간을 허비했습니다.

 

2. 법원 민사집행계

(1) 비치된 소유권이전등기촉탁신청서를 작성합니다.

(2) "부동산 표시목록"을 복사합니다. 경매계에서 받은 매각허가결정정본에 붙어있으므로 이를 복사하면 됩니다.

(3) "말소할 목록" 은 양식이 없으므로 직원분께 문의하셔서 수령 후, 오늘 여러차례 사용한 말소등기 목록을 기입합니다. (그전까지는 말소갯수만 알려주고 고지서를 받고 납부했으나, 이 단계에서는 목록을 작성해야함)

(4) 집에서 미리 준비한 서류와 오늘 하루 앞단계에서 받은 서류/영수증을 함께 제출합니다.

 

필요한 서류는 아래와 같으니 참고 하세요. ㅎ

 

 

 

마치며

"당신도 할 수 있습니다. 글로 보는것 보다 실제가 훨씬 쉽습니다."

 

셀프등기 하기전에 시간은 얼마나 걸릴지, 서류 실수해서 하루에 다할 수 있을지 고민도 많고 여러 자료를 찾아봤는데 다들 조금씩 달라서 명확하게 머릿속에 정리가 안된 상태로 실전에 돌입했습니다.

그런데 막상 해보니, 글로 본것 보다 훨씬 수월한 것 같습니다.

 

물론 이 포스팅을 읽고 계신 분들도 제 글을 봐도 머릿속에서 정리가 안되실 것 같습니다만, 미리 집에서 챙기라고 말씀드린 서류와 신분증, 도장만 잘 챙기시면 충분히 현장에서 대응 가능한 것 같습니다.

 

서두에 법무사 수수료가 30-40정도라고 했는데, 처음하는 제가 3-4시간 정도 투입해서 해냈으니 시급 10만원 정도 되네요??ㅎㅎㅎㅎ

 

오늘은 소고기 사먹어야겠습니다.

 

제 경험이 도움되셨길 바라며 포스팅 마칩니다.

 

감사합니다.