[부동산경매]소액임차인 범위 (ft. 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법)

 

안녕하세요 호모에피션스 입니다.

부동산 경매를 하거나, 임차인이 있는 경우 대출을 받을 때 꼭 아셔야 할 소액임차인 범위에 대해 포스팅 합니다.

 

소액임차인이 무엇인가요?
약자 보호!!!

조물주 위에 건물주란 말 한번씩 들어보셨을 텐데요.

임대인은 (하는일이 생각보다 많고 강자도 아니지만;;;) 부동산을 살 여력이 있는 부자이고, 임차인은 살 여력이 없지만 실제로 필요해서 세를 주고 빌리는 사람이니 상대적으로 부자가 아니라는 인식도 위와 같은 용어를 발생시키는데 일조 한 것 같습니다. (다만 여러분도 아시다시피 임대인이 강자는 아닙니다.;;;)

게다가 대한민국에는 이러한 사회적 인식을 반영하듯 세입자를 보호하기 위해 "주택임대차보호법", "상가임대차보호법" 이 있습니다.

흔히들 얘기하는 대항력, 선순위세입자 등이 모두 해당 법에서 규정되어 있는 권리입니다.

 

그중에서도 소액임차인. 즉, 보증금이 적은 세입자는 더더욱 사회적 약자로 보고 좀 더 강하게 보호하고 있습니다.

소액임차인에 해당하게 되면, 등기부상의 순위와 관계없이 지역별로 일정 금액은 최우선으로 보장받게 되어있습니다. 다만, 지역별/시기별/금액별로 보증금의 범위와 보장금액이 다르기 때문에 늘 최신 정보로 확인해야 합니다.

 

실제로 대한민국에서는 위 금액의 보증금은 전액 최우선으로 보호되어 보장받고 있습니다.

 

 

왜 중요한가요?

 

만약 여러분이 경매로 낙찰받은 물건에 소액임차인이 있다면, 배당금액과 명도 난이도에 영향을 미치게 됩니다.

1. 배당을 신청한 소액임차인이 보증금을 전액 보장 받는다면 ==> 명도가 쉬워집니다. 임차인 입장에서는 맘고생한 것과 이사를 가야하는 수고가 전부입니다.
2. 배당을 신청한 소액임차인이 보증금을 전액 보장 받지 못한다면 ==> 본인의 금전적 손해를 만회하기 위해 아무래도 낙찰자에게 더 높은 이사비등을 요구할 확률이 높아집니다.
3. 배당을 신청하지 않은 소액임차인이 선순위라면 ==> 소액이긴 하지만 낙찰자가 해당 선순위에 보증금에 대한 부담을 가지게 되므로 입찰가 산정시 이부분을 고려해야 합니다.
4. 배당을 신청하지 않은 소액임차인이 선순위라면 ==> 낙찰자의 명도 난이도는 더 올라 갑니다. 보증금 전액을 손해보고 이사를 가야하므로 낙찰자에게 최대한의 이사비를 요구하게 됩니다.

 

소액임차인의 유무와 배당신청 여부가 입찰금액과 명도난이도에 영향을 주므로 꼭 입찰전에 챙겨보셔야 합니다.

 

어디서 확인할 수 있나요?

 

만약 현황조사서에 임차인이 있다면, 소액임차인에 해당하는지, 배당을 신청한지 여부를 꼭 확인하셔야 합니다.

그런데 임차인이 소액임차인에 해당하는지 여부는 법원문서에서 알 수 없습니다. 따라서 입찰자가 직접 챙기셔야하는데요, 어디서 볼 수 있을까요?

각 해당 법령과 시행령을 찾아보는게 가장 확실하겠지만, 아무래도 저희는 법전문가가 아니니 찾는데 조금 어려움이 있습니다. 인터넷 블로그를 찾아봐도 되지만, 최신정보가 아닐 경우도 많이 있습니다.

그래서 저는 "인터넷등기소"(http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp) 를 활용하고 있습니다.

친절하게도 가장 첫페이지에 소액임차인 범위를 안내하고 있으니 많이 활용하시기 바랍니다.

 

어떻게 확인할 수 있나요?

 

"소액임차인의 범위 안내" 를 클릭하면 아래와 같은 지도를 볼 수 있는데요, 본인이 확인하고자 하는 지역을 클릭하시면 됩니다. 본 포스팅에서는 "전북특별자치도" 를 확해보겠습니다.

아래와 같이 전북의 소액임차인 범위가 나옵니다.

가장 기준 시점인 2023.02.21 을 기준으로 설명드리면,

 

- 보증금이 7,500만원 이하인 경우를 소액임차인으로 인정하고

- 보증금 중 2,500만원 까지는 최우선으로 배당을 받을 수 있습니다.

 

 

여기서 중요한 점은 기준시점은 임대차 계약을 맺은 시점이 아닌, 담보물권의 설정일 기준이라는 점입니다.

 

임대차 계약을 맺을 때 해당 물건의 등기부는 당연히 확인하고 계약할 텐데요,

본인보다 앞선 선순위 담보물권이 있는 것을 확인하고 계약을 할 것이므로, 해당 물권 설정 시점에 따라 최우선보증금액이 달라지는 것이 당연합니다.

 

위에 예시로든 현황조사서를 예로 들자면, 22년 9월에 맺은 보증금 2,000만원의 임대차 계약이라 21년5월11일 이후 이므로 2,000만원 전액이 보장되는구나 라고 판단하면 안된다는 것입니다.

만약 해당 물건에 근저당이 있고, 해당 근저당이 18년9월18일 이전에 설정되었다고 하면, 최대 보장금액은 그 시점에 맞춰 1,700만원까지 보장이 됩니다. (그리고 못받는 300만원은 어떻게든 낙찰자로부터 이사비로 충당을 하려고 할테니 명도 난이도가 올라가구요).

 

다시 한번 말씀드리지만, 물권설정시점에 따라 소액임차금 해당여부와, 보장금액이 변경 되는점 꼭 유념하시기 바랍니다.

 

 

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이처럼 임차인을 보호하기 위한 주택임대차/상가임대차 보호법이 있고, 나아가 소액임차인은 순위와 관계없이 최우선 배당을 받을 수 있습니다. 이는 입찰을 하는 사람이든, 이해관계자든, 혹은 내가 임차계약을 맺을때도 적용될 수 있으므로 꼭 유념하시어 부동산 투자 및 거래에 참고하시기 바랍니다.

 

감사합니다.