[부동산 지식]경매와 공매의 공통점과 차이점(주관기관, 사유, 명도 등)

 

안녕하세요. 호모에피션스입니다.

 

현재 경매와 공매를 병행하고 있고, 몇건의 낙찰 후 명도 및 소유권이전을 진행 중이거나 완료 상태에 있습니다.

경매든, 공매든 공통된 핵심은 시중가격보다 저렴하게 구매하는 것에 있을 텐데요, 두 개 절차가 이름이 다른만큼 차이점도 있기 때문에 한번 알아보겠습니다.

저의 관심사가 부동산이므로 부동산에 좀 더 국한하여 내용이 정리된 점 양해 부탁드립니다.

 

경매란 무엇인지
개인간 문제, 법원 주관, 인도명령 있음

경매는 채무자가 돈을 갚지 못할때 채권자가 법원에 신청에서 진행하는 절차입니다.(개인간의 채무관계를 법적으로 해결하는 방식)

쉽게 말해 빚을 갚지 못한 사람의 부동산을 법원이 대신 팔아 주는 것인데요.

경매는 법원에서 진행하며 여러사람이 입찰을 통해 최고가를 제시한 사람이 그 부동산의 낙찰자가 됩니다

 

• 주요 특징
  • 법원에서 진행: 경매는 부동산이 위치한 각 지방별 법원이 주관합니다.
  • 채권자의 요청: 빚을 받지 못한 채권자가 신청하여 경매절차가 시작됩니다.
  • 경쟁입찰: 가장 높은 가격을 제시한 사람이 낙찰 받습니다

 

공매란 무엇인지
국가와의 문제, 자산관리공사 주관, 인도명령 등 절차 없음

 

공매는 공공기관이 진행하는 부동산 매각 절차입니다 대표적으로 한국 자산관리 공사 캠코에서 진행합니다.

공매는 주로 세금을 내지 않거나 공공기관에 돈을 내지 않는 경우(4대보험 등) 이루어집니다.

공매도 경매와 마찬가지로 입찰을 통해 이뤄 지면 최고가 입찰자가 낙찰자가 됩니다.

 

• 주요 특징
  • 공공기관에서 진행: 체납에 의한 공매는 캠코에서 진행합니다.
  • 세금체납 등: 주로 세금을 내지 않거나 공공기관에 돈을 갚지 않는 경우에 진행됩니다
  • 경쟁입찰: 역시 가장 높은 가격을 제시한 사람이 낙찰 받습니다

 

경매와 공매의 공통점과 차이점

 

먼저 둘 다 입찰 방식을 통해 이뤄 지며 가장 높은 가격을 제시한 사람이 낙찰을 받는다는 점에서 굉장히 유사하며, 이 때문에 시장가격보다 저렴하게 부동산을 구입할 수 있는 기회를 제공하기도 합니다. 따라서 부동산 수요들에게는 큰 매력이 있는 매수 방식입니다. 다만 결정적인 다음의 차이가 있습니다.

 

항목	경매	공매
주관기관	법원	공공기관 (캠코가 대행)
원인	개인간 채무 불이행	세금 체납 등
진행절차	법원 절차에 따른 진행. 각 법원별로 오프라인 진행	공매절차에 따라 진행. 100% 온라인 진행(온비드)
명도	비교적 수월. 절차가 잘 갖춰져 있음	개인간 채무에 의한 매각이 아니므로 오히려 명도 난이도가 낮을 수 있으나, 인도명령등 절차의 미비점이 어려움이 될 수 있음

 

명도의 차이

명도란 낙찰받은 부동산을 실제로 인도 받는 과정을 의미하는데요, 경매와 공매 모두에서 중요한 절차지만 차이점이 있습니다.

- 경매에서는 법원이 인도명령을 내려 점유자의 퇴각을 명령할 수 있습니다.

- 공매는 인도명령 제도가 없어(자산관리공사가 이래라 저래라 할 수 없으므로), 원만한 명도가 이뤄지지 않는다면 소송을 진행해야합니다.

 

 

명도에 대한 개인적 의견과 경험

명도라는 것에 대한 부담은 크게 느끼지 않으셨으면 합니다.

낙찰자가 법적인 지위에서 해당 부동산을 넘겨 받아야하는 것은 명확한 사실이고, 결국 사람간에 해결해야하는 단계라고만 생각하시면 좋겠습니다. 많지는 않지만 몇건의 부동산을 경공매로 명도를 진행해본 결과, 서로 끝까지 가보자고 소송을 거는 것이 얼마나 발생할까 싶습니다. 저 역시 초반에 긴장한 것에 비해 원만하게 서로 대화와 합의로 마무리 했다고 생각하고 있습니다.

 

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경매와 공매는 비슷하지만 주관하는 기관과 진행되는 이유, 명도 과정의 차이가 있습니다.

다만 부동산을 가장 안전하고 저렴하게 구매할 수 있는 수단임에는 틀림없으므로, 부동산투자에 관심이 있으시다면 2가지 방식 모두 잘 이해 하시고 활용 하시면 좋겠습니다.

 

감사합니다.