[부동산경매]경매법정에서 만난 전세사기특별법 피해자분들

 

안녕하세요. 호모에피션스입니다.

 

경매법정에서 입찰을 하다보면 지역별로 매일 한두건 정도는 전세사기피해자 분들을 뵙게 되는 것 같습니다.

그만큼 전세사기가 광범위하게 퍼져있고, 피해자분들이 절박한 심정으로 경매법정에 오셔서 최고가 신고를 하시는 것 같습니다.

 

그럼 전세사기특별법과 경매에서의 영향에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

1. 전세사기 피해자 현황

2024년 7월 18일에 국토부에서는 전세사기 피해를 1,496건 추가 가결하였고, 지금까지 전세사기로 인정된 경우는 전체 19,621건에 달하고 있습니다.

 

지역별로는 역시 수도권이 가장 많고, 지방에서는 대전/부산이 굉장히 집중되어 있습니다.

이와 같이 그 수가 굉장히 많기 때문에, 각 법원 경매법정마다 전세사기피해자 신고가된 물건과 피해자분들의 최고가 매수신고를 거의 빠지지 않고 볼 수 있는 것 같습니다.

 

 

2. 전세사기 피해자 요건

https://www.law.go.kr/lsInfoP.do?lsiSeq=251347#0000

전세사기 피해자로 인정받기 위해서는 법에서 정하는 요건에 부합해야 합니다.

상세내용은 링크를 참고부탁드리며, 내용을 요약하면 다음과 같습니다.

 

• 점유를 하고, 확정일자를 갖출 것
• 보증금이 3억원 이하일 것. (지역별로 위원회가 +2억원까지 조정 가능)
• 본인 이외에도 다수의 임차인에게 피해가 발생하거나, 발생예상될 것
• 임대인의 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것
• 위에 해당하더라도 전세보증보험을 가입하여 전액 반환이 가능하거나, 최우선변제금에 해당하거나, 임차인이 대항력등을 갖추고 있어 전액을 자력 회수 할 수 있다고 판단되면 피해자에 해당하지 않음

 

 

3. 경매 법정에서 보게되는 전세사기피해자분들

"힘내세요"

전세사기특별법에 해당하는 경우, 경매에서 해당 물건을 최고가매수인와 동일한 가격으로 피해자가 낙찰을 받는 경우가 하루에 1-2건씩은 법원마다 보이는 것 같습니다.

아이러니하게도 피해를 입은 분들이 결국엔 다시 그 집을 낙찰받게 되는 경우가 많은 건데요,

이런 상황에서 최고가매수인과 전세사기피해자 사이에 어떤 일이 벌어질까요?

제가 최근 다니면서 본 바로는, 대부분의 경우 양측이 원만하게 합의를 보시더라구요.

집행관께서 본 사건은 전세사기피해가 접수된 물건이라고 전체에게 알리시고, 피해자에게 최고가매수인과 동일한 가격으로 낙찰 받겠냐고 확인한 후, 보증금을 수령하고, 최고가 매수인에게는 차순위가 된다는 안내를 합니다.

 

전세사기 피해자 분들 중 해당 물건에 입찰하려는 분은, 

- 보증금을 반드시 준비하시고,
-입찰봉투에 입찰가는 비워둔채로 제출하셔야 합니다.

 

 

위에 설명드린 절차를 따로 하는게 아니라, 법정 앞에서 한번에 처리하므로 최고가매수인 전세사기 피해자분이 나란히 계시게 됩니다.

만약 전사사기 피해자분께서 매수를 희망하실 경우, 최고가매수인은 본인이 준비한 노력과 그날의 시간이 무위가 되게 되고, 피해자분은 이로 인해 눈치가 보일수도 있는 상황인데요, 서로 입장을 이해하시는 모습들이 보여서 기억에 남습니다. 물론 모든 사례가 이렇게 순조롭게 해결되는 건 아니겠지만, 대체로 긍정적인 방향으로 나아가는 모습을 보았습니다.

 

피해자분들은 이미 큰 상처를 입었기 때문에, 경매라는 또 다른 도전에 맞서야 하는 상황이 참 어려울 것 같습니다. 그렇지만, 이런 법적인 제도와 사람들의 협력 덕분에 조금이나마 안정을 찾을 수 있지 않나 생각되네요.

 

저 역시 현장에서 이런 모습을 보며 많은 생각을 하게 는데요, 경매시장이 단순히 금전적인 이익을 추구하는 곳이 아니라, 때론 사람들의 삶을 재건하는 곳이 될 수도 있다는 걸 느꼈습니다.

 

전세사기특별법과 경매시장에 대한 제 짧은 경험 그리고 안내였습니다.

여러분도 혹시 경매에 관심이 있다면, 이런 부분도 염두에 두고 신중하게 접근하시면 좋겠습니다, 법원 홈페이지 등을 통해 고지가 되어있으므로 미리 확인하실 수 있고, 당일 아침 입찰이 시작되기 전에 집행관께서 안내를 해주시므로 그때 알 수도 있습니다.

 

그럼, 다음에 또 다른 주제로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다!