[부동산경매]24년 7월 부동산 경매 경쟁률 및 낙찰가율 지속 상승 중.

 

안녕하세요 호모에피션스입니다.

 

하루에 포스팅을 1개씩 하는게 생각보다 참 힘든데요, 오늘은 갑자기 2개를 하게 되었습니다.

그 이유는 지금 전국의 부동산 시장이(정확히는 아파트 경매시장이) 부글부글 끓기 시작하는 것을 실감했기 때문입니다.

 

 

현상

 

첨부된 기사와 같이 서울과 수도권 주요 지역의 가격은 상승이 본격화 되고 있습니다.

 

다들 아시겠지만, A급지 - B급지 - C급지 순으로 따라 오르게 됩니다.

A급지가 먼저 오르고 소위 말하는 키맞추기가 시작됩니다.

시계를 2015년 정도로 돌려보면, 84기준으로 서초는 10억 초반, 마포는 5억 전후 였습니다.

2018년 부터 마용성의 입지의 재발견과 신축아파트가 들어서면서, 마포가 10억이 되었구요. 그러자 서초는 다시 22-23억으로 간격을 벌렸고, 이후 서초에도 신축이 많이 들어서면서 현재 두 시장의 가격차이는 18억 - 35억 시장이 되었죠. 즉, 비슷한 비율로 늘 키맞추기를 하며 움직이고 있습니다.

 

서울의 A급은 계속하여 신고가를 갱신중이고, B급지 가격 역시 조용히 움직이고 있습니다 (제가 B급지에 살아서 몸으로 느끼고 있습니다ㅎㅎㅎ 매일같이 제가 사는 아파트의 거래 알림이 울립니다). 온기가 어디까지 퍼지려는지는 모르겠지만 제 생각에는 C급지 및 지방까지 퍼질것 같고 그 이유는 아파트 경매시장은 이미 끓고 있기 때문입니다.

 

 

정부, 서울 아파트 '패닉바잉' 우려에 10개월만에 부동산장관회의 : 네이트 뉴스

 

 

 

 

 

점점 퍼져 나갈 것이라 생각하는 이유

 

경매시장은 일반 매매시장에 선행한다고 합니다.

그 이유는 일단, 경매에 참여하는 사람들은 시장의 부침과 관계 없이 시세 낮게 구입을 하려는 목적을 가지고 있으며 이들의 입찰가격은 시세의 동향을 고려하여 결정되기 때문입니다.

가격 상승이 예상된다면 낙찰가율을 좀 더 올리게 될 것이고, 하락이 예상된다면 좀더 보수적으로 낮추게 될 것 입니다.

 

 

아래 자료는 유료 경매사이트의 매각결과에 대한 리포트를 다운받아 차트로 만든 것인데요,

좌측은 24년 1-6월 아파트 낙찰가율, 우측은 4-7월 아파트 가격 변동률 입니다.

경매시장의 트렌드가 선행한다고 했으니, 경매 낙찰가율 기간을 더 넓게 잡고, 매매가격 변동률은 더 짧게 잡은 다음 연관이 있는지 검토해 봤습니다.

 

 

 

 

서울은 24년 내내 낙찰가율 상승중이고 ==> 2분기 매매가격 역시 상승중입니다.

대전은 24년 1분기는 보합, 2분기는 1분기 대비 상승한채 유지되고 있습니다. ==> 2분기 매매가격은 변동 없네요

대구는 24년 내내 갈팡질팡이구요. ==> 2분기 매매가격 변동이 없습니다.

부산은 24년 1분기 상승을 이어가지 못하고 2분기에 바닥을 다지고 다시 상승 중에 있습니다. ==> 2분기 매매 가격이 아주 조금 오르고 있습니다.

 

그외 지역은 어떨까요?

위 우측 지도를 보면 경기/강원/전남의 상승률이 큰편인데 실제 경매낙찰가율은 어떻게 움직였을지 한번 보겠습니다.

음.... 애매하네요.

경기는 확실히 상승곡선임이 확인되구요, 그외 지역은 정확히 일치하지 않습니다.

예상해보건데 특별시 광역시와 경기도는 밀도가 높아 지역들이 연계되어 있고, 따라서 지역별 온도가 크게 다르지 않겠지만, , 그외 도지역과 특별자치도지역은 넓은 면적에 적은 인구가 분포되어 살다보니 지역적 특색이 다르게 나타날 것이고, 이것이 적은 모수의 통계에 반영되는 것이 아닐까 싶네요.

 

 

 

 

그래서 왜 점점 퍼져나가고 있다고 생각하는 건가요?

 

지금부터는 통계에 나오는 내용은 아니고, 제가 직접 경험한 내용입니다.

경매를 통해 자산을 늘리려고 하다보니, 매일 전국의 모든 물건(특히 아파트)를 보고 있는데요,

자체적으로 마련한 기준으로 물건을 Sorting한 다음 한건한건 심층 분석을 하고, 입찰을 결심한 건에 대해 현장 임장을 하고 입찰을 합니다.

사실 제가 초보다 보니 이렇게 Sorting 된 물건 대부분은 난이도가 낮은 물건이고 여러 사람이 접근 가능한 것이 사실입니다.

마음에 드는 물건이 여러 법원에 나눠져 있을 경우 수익률과 경쟁률을 감안하여 낙찰 가능성이 높은 곳에 입찰을 하고, 입찰을 포기한 곳은 어떻게 흘러간지 모니터링 하고 있습니다.

 

7월에 제가 전국을 돌아다니며 입찰투어를 했고, 모두 높은 경쟁률로 탈락했는데요..

입찰자수는 입찰 물건당 적어도 10여명에서 최대 43명까지 경험을 했습니다. 즉, 낙찰가율과 관계없이 경매를 통해 매수하려는 수요가 많다는 것을 일단 느낄 수 있었습니다.

 

그리고 또 중요한 것은 제가 입찰하지 못한 물건들의 결과를 모니터링하다 알게된 경쟁률 입니다.

다음은 제가 입찰을 하려다가 물리적 한계로 포기한 건들의 경쟁 결과입니다.

 

• 서울: A급 물건은 신건에도 3-5명씩 입찰하여, 감정가 보다 높게 낙찰되고 있는 상황
• 강릉: 준수한 구축 23명 입찰
• 군산(익산): 신축 15명 입찰
• 목포: 남악내 B급 11명 입찰, 9명 입찰
• 순천(광양): 남해오네뜨. 11명 입찰
• 인천: 석남동 13명 입찰, 삼산타운 25명 입찰
• 천안/아산: 구축 13-14명 입찰
• 충주: 준신축 입찰 9명
• 안성: 구축 11명 입찰
• 평택: 구축 23명 입찰
• 달성군: 준신축 19명 입찰
• 김해 장유: 구축 입찰 10명
• 시흥: 구축 23명 입
• 인천: 옥련동 구축 22명 입찰
• 오산: 준신축 나쁜 입지 20명 입찰

 

지역을 가리지 않고, 물건의 연식을 가리지 않고 아파트 경매시장은 이미 전국이 레드오션이 된 것 같습니다 .

심지어 일부 물건은 급매를 사면 되지 왜 저가격에? 싶은 낙찰가들도 있더라구요.

 

경매 낙찰가는 상승하고 경쟁률은 높아만 지고 있어, 아파트 경매는 거의 500 시장이 되어가고 있는 느낌인데요, 그만큼 수요가 많다고도 할 수 있겠습니다. 그 외에도 금리인하, 세율 완화(심지어 취득세를 건드림), 규제완화 등 부동산 침체기가 끝나간다는 시그널이 여러곳에서 보여지고 있어, 조만간 다시 상승이 시작 되지 않을까 생각하게 된 오후였네요.

무엇보다 이렇게 경쟁이 심화되고 있다는 것을 이웃분들과 공유하고 싶어 블로그로 포스팅 하게 되었습니다.

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다른 의견 많으실 것으로 예상되고, 초보인 저의 사견입니다만, 개인적으로 운영하는 블로그 이므로 추후 저의 기록을 위해서라도 포스팅 하는점 양해 부탁드리며, 이웃분들의 성공적 자산형성을 기원하며 마칩니다.

 

감사합니다.