[부동산경매]부산 동래구 낙찰에서 매도까지 (+ 명도, 대출, 청소, 밸류업)

 

안녕하세요 호모에피션스입니다.

 

7월말에 가족 휴가를 마치고, 8월 첫주말에 부산으로 가족여행을 또 다녀왔습니다.

계획했던 여행은 아니었구요, 긴급하게 부동산 계약이 금요일에 잡혀서 이를 위한 출장 겸, 주말을 낀 가족여행이었습니다. 결과적으로 여름 휴가를 2번 보낸것이긴 한데, 매도를 해서 수익을 확정했으니 자축을 겸하는 여행이었습니다.

서두부터 여행 이야기가 길었는데, 여행은 별도 포스팅으로 하고 제목에 밝힌대로 해당 물건의 낙찰부터 매도까지를 포스팅 해보겠습니다ㅎㅎ

 

낙찰, 경락대출
낙찰기는 이전 포스팅 참고해주세요.

 

해당 물건은 5월에 낙찰 받은 건인데요, 약 2달여만에 매도까지 완료했습니다.

생각보다 빠르게 매도까지 완료했는데, 역시 경험이 중요한 것 같습니다. 책으로만 보던 것을 실전으로 해보니 훨씬 감이 빠르게 올라온 것 같습니다. 낙찰기와 대출을 알아보고 실행한 내용은 아래 포스팅에 있으니 참고 부탁드립니다.

 

 

[부동산 경매]부산지방법원 낙찰기(동래구, 부산진구)

 

[부동산경매]경락잔금 대출 알아보기 (bonus. 최근 금리)

 

 

명도

 

해당 물건은 소유자가 거주중인 아파트였는데, 입찰전에 해당 물건지 앞을 방문해보니 문에 수많은 통지서와 스티커등이 붙어있어, 사람이 살지 않을 수도 있겠다는 생각을 했습니다.

낙찰 받은 후 오후에 다시 물건지를 방문하여 대문에 쪽지를 붙여두고 왔습니다.

"XXX 물건 낙찰받은 XX 입니다. 향후 계획에 대해 논의하고 싶으니 010-XXXX-XXXX 으로 연락 부탁드립니다."

 

또한 관리소를 방문하여, 해당집이 비어있은지 약 1년이 넘은점(사업상의 과다한 채무로 인해 집뿐 아니라 다른 모든 재산이 경매, 가압류, 압류 상태였습니다) 과 밀린 관리비를 확인할 수 있었습니다.

관리소에서도 해당 물건에 대해 잘 알고 계셔서 미리 준비를 많이 하셨더라구요. 공용관리비가150여 만원이 밀려있고, 이건 낙찰자에게 청구할 수 있다고 하던데 부탁한다고 말씀하셨습니다.

위 대문 사진에서도 보셔서 아시겠지만, 관리소도 지속적으로 관리비 징수를 위해 노력을 하고 있었기에, 별로 다툴 여지는 없어 보여서 일단은 알겠다고 하고, 잔금 납부후에 다시 연락하겠다고 했습니다.

 

며칠이 지나도 소유자로부터 연락은 없었지만, 다행히 법원문서 열람(전자소송 열람) 중, 소유자가 차용증등을 쓰면서 기입한 전화번호를 확인 할 수 있어 전화를 해봤지만 전원이 꺼져 있어 메시지를 보냈고 또다시 며칠이 지난 다음 연락을 받을 수 있었습니다.

 

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집은 비어있음에도 소유권이전 이후에 비밀번호를 알려준다고 해서 조금은 실망했지만, 강제 개문을 할 권리가 저 역시도 없으므로 어쩔수 없는 상황이었습니다. 다만, 밀린관리비가 과다한 점을 미리 말해서인지 소유자께서 이사비 이야기를 하지 않으실 것 같은 느낌을 받을 수는 있었습니다.(투자자인 제 입장에서는 긍정적인 시그널이었고, 실제로 명도 완료시까지 이사비 이야기를 하지는 않으셨습니다)

이 후 잔금을 치르고, 연락을 드려서 비밀번호를 받을 수 있었습니다.

 

이분과는 낙찰이후 얼굴을 뵙거나 통화한번 한적 없이, 문자 10여통으로 명도가 마무리된 케이스 였습니다.

이때까지는 첫 낙찰인데 굉장히 수월하게 명도까지 완료되어 운이 좋다고 생각했는데....

 

 

밸류업 (낙찰 후 매도 준비)

 

떨리는 마음으로 비밀번호를 누르고 들어간 집은 과연 어땠을까요? (두근두근)

......정말...생각보다 너무 심각했습니다.

버리고간 쓰레기와 짐이 많았고, 집안 상태는 인테리어를 하지 않으면 매도가 어렵겠다는 생각이 드는 수준이었으니까요.

연식을 고려해서 일부 재활용 할 것은 하고, 부분 인테리어 후 매도하는 것을 계획했는데, 전면 수리를 하지 않으면 안될 수준의 집상태라고 생각했습니다. 게다가 전 소유주분께서 사업상 어려움으로 필요한 물건만 챙겨서 나가신 상태라 집안 곳곳에 버려진 가재도구와 쓰레기가 너무 많았습니다.

 

위 사진에는 쓰레기와 어지럽혀진 사진의 일부지만,,실제로는 이불/식탁/쇼파/장식장/책상/책장 등도 남아있었고... 옷가지도 많이 있었으며 뭣보다 쓰레기가 곳곳에 있었습니다.

 

 

당초 인테리어를 하고 매도하는 것을 계획했지만, 부분 인테리어로는 안될 것 같아 "무수리 + 급매가"로 매도하기로 결정했습니다. 수익률도 어느정도 조정해야했지만, 물건이 로열동, 로열층인 점은 빠른 매도에 대한 희망을 가질 수 있게 하였습니다.

 

무수리 상태에서 매수후 인테리어 하실 분들을 대상으로 내놓은 물건이지만, 매수희망자들께는 깔끔한 상태를 보여야하므로, 청소와 폐기물 처리는 필요했고, 얼마만큼의 품이 들지 알수 없기도하고 처음이라 직접 수행하기로 맘을 먹었습니다.

그로 인해 본격 무더위가 찾아오기전인 6월에 전국 입찰 투어를 겸해서 최종목적지를 부산으로 잡은 다음, 야전침대와 청소도구, 옷가지를 챙겨서 내려가 직접 청소를 진행했습니다.

잔금 후 미납 관리비를 모두 납부했기에 단수가 없어서 물건지 화장실에서 씻을수 있었고, 빌트인 김치냉장고가 있어 냉장고를 활용 할 수 있기에 해당 물건지에서 먹고자며 청소를 진행했습니다.ㅎㅎㅎ

 

[부동산경매]호모에피션스 전국 입찰 투어 진행 중

 

32평 아파트 전체를 청소하고, 정리하는데 얼마나 걸릴까요?

살림을 살고 있다면, 청소기/물걸레 등만 하면 되니 1시간이면 넉넉할텐데요..

낙찰받은 집을 남들이 보기에 좋게 만드는 작업은 꼬박 이틀이 걸리더라구요.

버릴 물건을 꺼내고, 종량제 봉투에 담고, 재활용 분류하고, 남아있는 가재도구들 버리고, 폐기물 신고하고, 추가로 창틀과 배수구도 청소하고.. 큰 짐은 혼자 못내리니 용달 부르고, 대형 폐기물 구청에 신고하고...할 일이 참 많았습니다.

그 과정에서 관리소장님, 경비소장님들로 부터 많은 도움(카트 대여, 재활용 요일이 아닌데 미리 처리 등)을 받을 수 있었는데, 부산에서 고등학교를 졸업했다고 말씀드리고 사투리로 대화해가며 커피도 대접하고 한게많은 도움이 되지 않았나 싶네요. 늘 웃는 얼굴로 주변을 대하는게 참 중요한 것 같습니다.

 

그리고 난 후 매수희망자들이 확인하신 집안 상태는 아래와 같습니다.

꽤나 깔끔하지 않나요? 원래는 저 모든 공간에 가재도구와 쓰레기 떼가 가득했답니다....

비록 매수자는 올수리(인테리어)를 할 가능성이 높겠지만, 빠른 매도를 위해서 최소한 청소는 꼭 필요한 것 같습니다.

 

물건 내놓기 (매도)

 

매도를 위한 마케팅은 전방위로 진행했는데요, 다음과 같이 물건을 노출시켰습니다.

(결론적으로는 지역 부동산에서 매매 성사)

• 인근 부동산 10여곳 방문 후 집 내놓기
• 당근마켓에 직접 올리기
• 직거래 카페에 올리기
• 직방 등 플랫폼에 올리기

 

서울/수도권은 신고가 행진 중인 것과 달리, 부산은 아직 부동산 경기가 살아나지 않은 시점이라 많은 문의는 없었지만, 그래도 직거래희망자 분과 원격으로 커뮤니케이션 후 집구경도 진행하고, 부동산들에서도 수차례 손님을 모시고 왔습니다.

결국 가장 열심히 해주신 부동산을 통해 거래할 수 있었습니다.

 

 

매매계약

 

휴가지에서 부동산으로부터 매수희망하는 분이 계시다는 연락을 받았습니다.

금액 조정을 요청하셔서, RR에 급매보다 저렴한 가격으로 내놓은 것이라 어렵다고 했더니, 결국 제가 내놓은 가격으로 거래가 성사되었고, 가계약금을 받을 수 있었습니다. 휴가 중이라 바로 계약서 작성은 어렵다는 말씀을 드리고 그 다음주 금요일에 계약을 완료할 수 있었습니다.

블로그를 쓰고 있는 현재는 잔금까지 모두 수령했고, 양도세 예정신고까지 완료한 상태입니다.

 

 

후기

 

낙찰에서 매도잔금 수령까지는 약 2.5개월이 걸렸는데, 꽤 빠르게 진행됐다고 생각됩니다.

잔금 시점으로부터 따지만 1.5개월만에 마무리를 했으므로 더 빠른것 같은데요.

이건은 전 소유자께서 이미 집을 비우신 상태라 명도난이도가 낮았던 것이 가장 큰 이유였던 것 같습니다.

즉, 운이 따랐던 케이스인데요, 물론 제가 청소를 하고 마케팅을 전방위로 한것도 있긴 하겠지만, 이 모든 것이 명도가 수월하게 이뤄졌기 때문에 가능했습니다.

 

수익을 위해서는 낙찰보다는 명도와 매도가 훨씬 중요하다는 점을 깨닫게 되었습니다.

 

끝으로 한 싸이클을 돌아보니 어쩔수 없이 시간이 소요되는 (리드타임이 걸리는) 것들이 있어 공유하려고 합니다.

해당 기간동안은 낙찰자가 할 수 있는게 많이 없더라구요.

 

• 낙찰부터 매각결정까지 2주간: 실제로 무언가를 할 수 없음. (낙찰이 취소 될 수 있으므로)
• 매각결정부터 소유권이전완료까지: 등기가 완료되지 않은 상태이므로 새로운 임대인을 구하거나, 매수인을 구할 수 없음. 또한 해당 물건을 확인하거나 조치를 취하는 것이 제한되므로 할 수 있는 일이 별로 없음.

 

투자자 입장에서는 매도를 완료하고 수익을 확정해야하는데, 위 시간만큼은 반드시 필요하니 어쩔수 없이 투자금이 묶이는 기간이 되는 것이 굉장히 길게 느껴집니다. 경우에 따라 자금 운용에 문제가 생길 수 있으므로 반드시 참고하여 미리 감안하시기 바랍니다.

 

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드디어 한 싸이클을 돌아봤는데, 역시 세상에 쉬운일은 없지만, 또 안되는 일도 없다는것을 깨달을 수 있었던 경험이었네요. 다른 낙찰건 2개도 명도는 마무리했구요, 수익실현 작업을 진행중인데, 완료되는대로 포스팅 할 수 있도록 하겠습니다.

 

그리고 그전에 본건 매매계약을 위해 부산에 방문한 김에 진행했던 가족여행 포스팅으로 돌아오겠습니다. :)

 

감사합니다.